昨天上午，常熟虞山尚湖度假区两宗地块成功出让，共吸金11.46亿元，平均楼板价为10592元/㎡，平均溢价率为6.01%。

其中，尚湖度假区2号地块仅经过两轮的限时竞价，就被华润以65300万元的总价竞得，成交楼面价10067元/㎡，溢价率0.77%，这是华润首入常熟。

而尚湖度假区3号地块经过36分钟，13轮的限时竞价，被“黑马”苏州信达置业有限公司以49300万元的总价竞得，成交楼板价11376元/㎡，溢价率13.86%，这是苏州信达置业在常熟的第二个项目，同时该价格也刷新了板块的楼面价新高（招拍挂市场）。

地块成交信息

地块位置分布图

PART1.“黑马”苏州信达置业，溢价13.86%补仓常熟

今天上午10点正式开拍，度假区2号地块仅经过两轮限时报价，就被外来房企华润斩获。

而11点整，度假区3号地块的竞拍过程似乎有点出乎意料，原本以为可能会保持2号地块低溢价成交的态势，但却在地块开始倒数30秒计数的时候，房企突然加价。

最终，度假区3号地块被苏州信达置业溢价13.86%、楼面价11376元/㎡，刷新了板块新高。

总体来看，苏州信达置业像一个“搅局者”，成本次土拍最大“黑马”。

附近三次常熟土拍报名情况

PART2.最高楼板价11376元/㎡，还有利润吗？

华润度假区2号地块楼面价为10067元/㎡，苏州信达置业度假区3号地块楼板价11376元/㎡，两宗地块楼面价相差1309元/㎡，他们的项目还有利润吗?

首先，这两宗地块的指标与此前招商地块的规划指标基本一致，度假区2号地块比招商地块楼板价低了16元/㎡，度假区3号地块比比招商地块楼板价贵了1289元/㎡。

若按照地价10067元/㎡来测算，则度假区2号地块的合理毛坯房价（10%利润）在20827元/㎡左右，保本房价则在18377元/㎡左右。

而目前虞山尚湖片区内仅尚湖玫瑰园在售，最新成交均价达到23021元/㎡，由此来看，还有足够的利润，但地块周边待上市地块较多，如何在较多的竞品中细分市场，华润的产品打造依旧是关键。

同样，若按照苏州信达置业地价11376元/㎡来测算，则度假区3号地块的合理毛坯房价（10%利润）在21260元/㎡左右，保本房价则在18756元/㎡左右。加之，片区内公望小学、幼儿园、邻里中心的建设，以及未来通苏嘉高铁常熟西站的落地，板块也将迎来利好。

由此可以看出，苏州信达置业竞得的地块未来做到保本微利问题不大。苏州信达置业较早的布局虞山尚湖片区，已经取得不错的利润，此次拿地即使有部分风险，也可有效实现风险的对冲。

PART3.拿地房企观察

据好地研究院获悉，本次土拍吸引了6家左右房企报名。其中，不乏常熟土拍市场的常客如万科、招商等，还有外来房企华润、广电、中房等。

1.华润

根据3月份华润在香港发布业绩公告，报告指出其2018年销售目标为1830亿，较2017年仅上浮20%。从布局来看，华润拿地将以长三角、珠三角等相对重要的区域和主要的核心城市为主。产业上，华润将继续聚焦城市升级、消费升级、产业升级和技术升级，推动区域综合开发运营、康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等业务的创新发展。

而据好地研究院统计，4月份以来，华润长三角片区新增土地储备22.9万㎡，分别在杭州临平、苏州常熟斩获土地。另外，据统计，2018年第一季度内，华润在公开市场共拿地14幅，新增土地储备约327.79万㎡，总土地金额达317.21亿，其中权益应占楼面面积约248.85万㎡，需支付的权益土地出让金约230.21亿元。

华润于2006年首入苏州，在古城区打造了最大中式纯独栋别墅群华润平门府，随后，又在苏州大市范围内分别开发了华润橡树湾、昆玉九里、华润国际社区、华润凯旋门等项目。至此，华润深耕苏州十二年，形成了十三子辉耀苏城的格局，同时本次也是华润首入常熟，成为继绿城首入虞城之后的又一个品牌房企。

2.苏州信达置业有限公司

据了解，苏州信达置业有限公司是由江苏七彩马实业,苏州远东苹果服饰、常熟市博闻纺织品贸易有限公司、常熟市源昌经纬编有限公司、凯旋门服饰有限公司共同投资建立,成立于2011年1月,注册资金40000万元。公司的经营范围主要是建造、出租出售房屋。

目前，已经在常熟开发建设尚湖玫瑰园，该项目坐落于尚湖公园入口东南侧，距景区约50米。12万方低密度纯别墅社区，以法式宫殿建筑标准为模板，约88-220㎡纯法式叠墅新品、联排馨墅。

作为早年进入虞山尚湖片区的房企之一，苏州信达置业本次成功斩获度假区3号地块，将扩大其在片区内的影响力，同时新增土地储备4.3万㎡，也有利于他们现有项目的销售。